론(Loan)의 소멸 - 배당과 부기문

론의 소멸

론의 소멸이란 대출 채권의 채무자 혹은 제3자가 채권자에게 대출금의 전부 또는 일부를 변제하거나 그에 갈음하는 행위로 채권관계가 종결되는 것을 의미한다.

담보대출의 경우 대출약정을 체결하면서 대출채권을 보전하기 위해 채무자의 재산에 담보권을 설정을 하는데 채무자의 변제가 이루어질 때 설정되었던 담보권의 말소를 요청하게 된다.

그런데 문제는 채무자가 변제 능력을 상실하여 온전한 변제가 이루어질 수 없는 상황이다. 이때는 채권자는 채무자를 상대로 추심행위를 할 수 있는데 최초 대출 계약 상시 설정해 놓았던 담보권을 실행하여 담보물의 매각을 신청할 수 있게 된다. 여기서 이야기하는 담보권의 실행이 바로 임의경매의 신청을 이야기하는 것이다.

 

경매신청 후 민사집행절차에 의해 최고가매수인이 낙찰을 받고 매각허가결정 후 잔금을 납부하면 그 대금을 가지고 채권자와 이해당사자에게 배당이 이루어진다. 경매를 신청한 채권자(담보권자)가 배당받은 금액으로 채권의 원금과 이자에 상당한 금액을 받았다면 채무자의 변제로 갈음하여 채권관계가 소멸함이 마땅하겠으나 배당금으로도 대출채권의 온전한 상환이 이루어지지 않았다면 어떻게 채권자를 구제하여야 할까?

 

이때는 채권자의 선택에 따라 배당일 전에 법원에 제출하였던 원인서류(대출약정서)의 환부를 요청하여 채권의 소멸시효 기간 동안 변제받지 못한 금액의 추심행위를 할 수 있다. 배당법원은 채권의 원인서류에 채권자가 배당받은 금액을 기록한 부기문을 환부해 주게 된다. 사실 이 상태라고 하면 채권은 여전히 소멸하지 않고 살아 있는 것이므로 잔존채권을 가지고 계속된 채권 추심을 할 수 있게 된다. 이때 담보부채권이었던 대출채권은 담보권이 소멸된 일반채권으로 전환되게 된다.

 

금융권의 근저당권부채권을 사올 때 계약조건에 일반채권으로의 전환을 차단하는 조건의 거래 계약이 대부분이나 일부의 경우에 이런 제한을 두지 않는다. 개인적 생각으로는 잔존채권을 소각시키는 조건의 거래에 찬성한다. 채권자 입장에서는 본인의 채권을 보전받기 위한 당연한 권리이며 행위이겠으나 대출계약 당시 대출심사의 절차를 통해 담보물로 채권자의 채권을 보전 받을 수 있다는 결정을 한 것으로 볼 수 있고 대출이 채무자에게 금전을 대여하고 이자를 수취하는 금융 상품에 해당하므로 판매자인 채권자에게도 일말의 책임이 있다고 할 것이다.

 

또한 금융권으로부터 근저당권부채권을 매입할 때 배당받을 만큼의 금액 이하로 할인하여 채권을 매수하는 것이 상식적인 거래이므로 잔존채권의 소각 조건에 찬성하는 바이다. 과거 잔존채권의 부기문을 가지고 명도에 활용하거나 잔존채권을 모아 채권추심업자에게 양도하여 추가 이익을 실현하는 행위로 활용하였으나 현재는 많이 사라진 추세이다.

 

권리의 변동상 론의 소멸은 채권의 변제가 온전히 이루어질 때 발생한다. 그러나 실질적으로 근저당권부채권의 경우 통상 법원의 배당 종결과 동시에 이루어질 때라고 생각해도 무난할 것으로 보인다.

 

배당에 관하여 잠시 살펴보면, 경매란 민사집행의 절차로 채무자 등의 재산을 입찰의 방식을 통해 공개 매각하는 자산매각방식이다. 따라서 최고가매수인은 매수인으로서 매매대금을 매도인에게 지불하고 소유권을 이전 받으면 되는 것이다. 최고가매수인이 지급한 대금에서 경매 절차에서 발생한 비용과 필요비, 유익비를 공제하고 임대차보호법상의 최우선변제금, 근로기준법상 최종 3개월분의 임금채권과 최종 3년분의 퇴직금채권 및 재해보상금, 본 집행부동산에 부과된 당해세를 공제하고 남는 금액에서 채권자의 배당이 이루어진다.

 

보통 담보부 NPL을 매입한다는 의미는 채권자인 은행이 설정해 놓은 근저당권을 담보로한 대출채권을 양수받는 것으로 배당에서는 근저당권의 설정 순위에 따라 순위배당이 이루어진다. 담보물이 아파트처럼 집합건물일 경우 건물의 기반을 이루고 있는 토지는 건물의 면적에 비례하여 대지의 지분율을 가지고 있어서 배당금액이 분리되지 않고 근저당권의 순서에 따라 일시에 배당이 이루어진다. 그러나 토지와 건물이 분리되는 단독주택과 같은 목적물일 경우 각각의 감정평가비율로 분리되어 배당이 이루어진다. 이 경우 토지의 근저당권과 건물의 근저당권이 상이하다면 배당에 혼잡이 있을 수 있으니 세세하게 배당표를 작성해 보아야 한다.

 

또한 물권과 채권의 고유한 특성 때문에 발생하는 배당의 형태가 있다. 물권에 해당하는 근저당권은 등기 순서에 따라 배당이 이루어지지만 가압류와 같이 채권에 해당하는 권리의 배당은 채권의 총액에 따라 안분되어 지급된다. 만약 가압류권과 근저당권이 혼재할 경우 근저당권 보다 후순위에 해당하는 가압류채권의 배당금은 근저당권의 배당금으로 흡수될 수 있는 여지가 있으니 각별히 주의하여야 한다.

<참고> 안분배당과 흡수배당 

 

마지막으로 공동저당과 관련한 배당의 유형이다. 흔히 “공담”으로도 불리는 공동저당은 대출계약 당시 대출금액에 비해 담보물의 가치가 부족하여 추가로 담보를 제공하여 수개의 담보물에 동시에 근저당권을 설정하는 것을 말한다. 공동저당권의 실행은 여러 개의 공동저당 목적물을 동시에 처분하여 전체 배당금을 통해 채권을 보전 받는 동시배당과 여러 개의 공동저당 목적물의 일부만 처분하여 그 대가로 변제에 충당하는 이시배당의 형태가 있다. 이시배당은 후순위권자의 권리를 침해할 경우가 있어 선순위선권자의 저당권을 대신 행사할 수 있도록 대위권을 허락하고 있다.

 

이처럼, 경매법원은 민사집행절차에 의해 목적물을 환가하여 배당을 진행한다. 아무리 전문가라 하더라도 실수는 있는 법이다. 작성된 배당표가 정확한 금액의 배분인지는 이해당사자들의 몫이다. 만약 내가 받을 배당금이 잘못 기재되었다면 담당 판사가 물을 때 이의 신청을 하면된다. 실무에서는 아주 흔하게 있는 일이다. 임차인의 소액임대차 보증금서부터 연체이자의 과산정까지 다양한 형태의 내용이 이의신청 사항으로 제기된다. 당일 배당법원에서 해결할 수 없는 사건일 경우 소송을 준비해야 하는 경우도 생길 수 있으니 사전에 이해당사자의 배당금을 산정해 보는 것도 좋은 방법일 것이다.

 

특별히 배당에 이의신청이 없다면 담당계장이 지급해주는 <법원보관금 출급(환급)명령서>를 수령하여 제출하면 <법원 보관금 출급(환급) 지시서>를 발급해 준다. 이를 가지고 법원 내 신한은행으로 가면 배당금을 채권자의 계좌로 이체해 준다. 이로써 배당이 종결된다.

 

지금까지 론의 소멸에 해당하는 배당까지 알아보았다. 근저당권의 실행으로 배당이 이루어질 경우 대개는 채권(대출약정)과 물권(근저당권설정)이 동시에 소멸하게 된다. 그러나 온전한 변제를 받지 못한 경우 원인서류인 대출약정서에 배당 받은 금액을 작성한 부기문을 환부 받아 채권보전절차를 진행할 수 있음을 기억하자.