론(Loan)의 변경 - 사후정산부 및 일부채권양도

사후정산부계약

 

NPL시장에서 사후정산부계약이란 원칙적으로 경매를 통해 피담보채권의 배당이 종결된 이후에 채권 양도인과 양수인간의 거래금액 등을 정산하는 계약을 말한다. 이를 좀 더 실무적으로 설명해 보자면, 채권 계약당사자가 사후정산부계약을 체결하고 채권자와 약정한 가격으로 입찰후 낙찰을 받게 되면 최고가매수인의 지위를 얻게 되고 잔금을 납부하면 소유권을 취득하게 된다. 이후 배당이 이루어 지고 채권자는 계약당사자와 체결한 금액의 나머지를 낙찰자(계약당사자)에게 지불하는 사후정산 절차를 거치고 모든 거래는 종료된다. 

 

그러나 실무에서는 사후정산부계약 자체를 체결하지 않으며 채권양도의 법률행위 역시 발생하지 않는다. 이유인즉슨 사후정산부계약이 형법상 경매입찰방해죄(형법 제315조)에 해당할 수 있다는 주장때문이다. 국내 한 자산관리회사가 소송의 피고로 진행된 사건이 있은 후로는 사후정산부의 정식 계약은 체결되지 않고 있다. 다만, 사후정산부계약이란 용어는 쓰지 않지만 채무인수방식에 배당후 정산을 적용하여 일부에서 활용하고 있다. 

 

<참고>

(형법 제315조 경매,입찰 방해) 위계 또는 위력 기타 방법으로 경매 또는 입찰의 공정을 해한 자는 2년 이하의 징역 또는 700만원 이하의 벌금에 처한다.

 

채무인수방식에서와 마찬가지로 채권이 자산관리회사로 양도된 경우 채무인수계약(혹은 사후정산계약)의 당사자인 입찰예정자는 인수금액의 20%를 초과하여 입찰금액을 산정하지 못하도록 제안하고 있다.

예를 들면, 감정가 10억, 채권최고액 12억, 청구금액 12억의 조건인 경매사건에서 피담보채권인 1순위 근저당권을 5억에 채무인수하기로 약정하였다면 보통 유동화회사에서 허락하는 입찰가격은 6억까지로 산정하는 것이 보통이다. 

 

그 이유는 유동화회사의 운용수익과 관련이 있다. 만약 청구금액 정도(12억)에 입찰을 할 수 있게 허용해 준다면 채권을 활용하지 않은 일반 입찰자가 8억원을 쓰고 입찰에 참가했을 경우 6억원에 입찰가격을 산정하였더라면 2억원의 추가이익이 회사에 발생하게 되는데 이를 포기하는 꼴이 된다. 따라서 채무인수자에게 허락되는 입찰가의 범위가 좁힘으로써 유동화회사의 이익 확보 확률을 높이는 것이 회사의 당연한 운용룰일 것이다. 

 

물론, 시장에서는 채권행사권리금액의 전부를 활용하기 위하여 먼저 대부업체가 론세일로 채권을 매입한 후 제3자의 채무인수를 통한 입찰 참가를 가능케 하도록 우회하는 전략을 사용하고 있다. 그러나 이런 채권은 유동화회사에서 매각하지 않아도 본인들의 목표가를 채울 충분한 개연성이 있기 때문에 매각에 소극적일 수 밖에 없다. 

 

그렇다면, 사후정산은 어떤 식으로 진행될까?

논리적 구조는 이러하다. 채무인수자(낙찰자)가 기존 채무자의 채무를 인수하면서 전액 혹은 일정금액 만큼을 탕감받게 되는 원리이다. 채무인수자는 채무를 인수하면서 채권자에게 채무액 만큼의 상환 의무가 발생한다. 그러나 채권자가 채무를 탕감해 준다면 채무인수자는 탕감받는 금액만큼의 이익이 발생하게 된다. 따라서 채권자가 배당을 받은 후 채무인수자와 약정한 가액을 초과한 금액을 지급해 줄때는 채무인수자는 소득이 발생하게 되는 회계적 결과가 발생하므로 통상의 소득세를 원천징수하고 채무인수자에게 지급하게 된다. 사실 구체적인 회계 계정상의 구조는 모르겠으나 현행 사후정산이 이루어지는 프로세스는 대략 이러하다.

이러다 보니, 대부분의 유동화회사에서는 사후정산부 거래를 꺼려하고 있는 현실이다.

 

일부채권양도계약

 

일부채권양도는 공유지분으로 설정된 근저당권을 생각하면 이해가 쉬워진다. 예를 들면 감정가 5억원의 아파트를 개똥이(1/2), 말똥이(1/2)가 각각 지분별로 소유하고 있다고 할때 은행에서 대출을 실행하면서 근저당권설정계약서상의 담보제공자로 2명 혹은 지분대로 별도로 들어갔을 것이고 만약 이 부동산이 경매로 진행되어 채권이 유동화된 경우, 전체지분 중 일부의 공유지분을 양도하는 계약의 형태이다.