론(Loan)의 운용 - 유입

NPL 운용에서 유입은 투자기법의 일환으로 은행, 유동화회사 혹은 기타 채권자로부터 양수한 채권(통상 근저당권)을 활용하여 양수인이 직접 낙찰을 받아 소유권을 취득하는 방법을 말한다.

 

일반 경매나 공매 시장에서 직접 입찰에 참여하여 낙찰을 받으면 간단할 것을 왜 굳이 채권을 매입하는 번거로움을 거처 유입을 진행할까? 일반적으로 납득하기가 힘들 수 있는 부분이다.

과거부터 왕왕 보이는 현상 중, 경매법원 개찰시 최고가매수인의 입찰가격을 불려주곤 하는데 이때 터문 없이 높은 가격에 입찰한 케이스를 볼 수 있다. 많은 경우 평균입찰가보다 상당히 높은 가격에 입찰이 들어왔다면 유입에 의한 입찰이라 의심해 보아야 한다.

 

유입투자의 원리는 다음과 같다.

은행이나 유동화회사 혹은 기타 채권자로부터 NPL을 매입한 양수인이 배당권자로서 배당 시 받을 수 있는 배당가능 금액을 계산하여 그에 갈음하는 금액으로 입찰하고 잔금 납부시 배당받을 채권을 근거로 상계를 신청하거나 혹은 잔금을 납부하고 본인이 소유권을 취득하는 원리이다.

 

유입투자의 이익은 낙찰 받는 금액과 배당 받는 금액의 차이 만큼이다. 즉 채권을 싸게 매입하고 배당 가능 금액만큼 높게 입찰하여 낙찰 가능성을 최대로 높이는데 있다.

낙찰 가격이 높으면 납부할 취득세가 늘어난다는 단점이 있으나 대출한도의 상향과 양도차액의 감소란 효과를 얻을 수 있다. 대출한도와 관련하여서는 시중은행의 담보대출 심사시 NPL을 활용하여 낙찰을 받은 경우엔 채권양도계약서를 요구하는 곳이 늘어나고 있다. 그러나 별도의 이해관계인이 낙찰을 받을 경우 실질은 유입이나 외형은 일반 낙찰에 해당되므로 현실적으로 은행의 구체적 심사는 힘든 점이 있다. 여기에 최고가매수금액보다 낮은 금액의 입찰가를 산정하여 낙찰의 의사 없이 입찰에 참여하여 인위적으로 낙찰가격군을 형성하는데 이런 경우엔 은행은 대출한도의 산정금액을 낙찰가로 산정하는데 부담이 없어지므로 대출이 수월해진다.

 

양도세의 세율 산정 기준가는 취득가에 해당하므로 매각가와 취득가의 차이가 적을수록 양도세는 줄어들게 된다. 여기에 부동산매매업 등의 법인 명의로 취득한 경우 법인세로 양도세를 갈음할 수 있기에 비용부분의 공제가 이루어지므로 더욱 큰 세제혜택을 볼 수 있다.

유입은 NPL을 양수하는 채권매입법인이 채권자의 지휘를 활용해 본인의 명의로 낙찰을 받아 소유권을 취득하는 것을 말한다. 그러나 채권매입법인은 현행법상 대부업등록을 하여야 하며 국내 1금융권과 단위조합에서는 대부업체에 대한 담보대출이 사실상 불가능하다. 몇몇 저축은행이나 캐피탈에서 대부업체에 지급할 수 있는 여신한도가 있다고는 하나 차주의 특별한 담보력이 아니면 현실적으로 불가능하다. 특별히 채권매입법인의 자금이 넉넉하여 대출 없이 소유권을 취득할 수 있다고 하면 이보다 좋은 결과는 없겠지만 국내 담보부채권 매입업체 대부분은 3~5억 가량의 자본금으로 운용되는 점을 가만할 때 매건을 유입하기란 힘든 현실이다.

 

유입이 확실한 효과를 보는 케이스가 할인율이 높은 특별한 부동산이다. 가령 특정 설비가 완비된 공장이 좋은 예일 것이다. 제조설비는 그 단가가 비싸고 특정분야에만 필요한 것이라 일반적으로 거래되는 부동산이 아니다. 그러나 그 동종의 제조업자라면 꼭 필요한 장비와 설비일 것이고 새로운 공장부지에 건물을 짓고 설비를 갖추려면 상당한 돈이 들어갈 것이다. 그러나 경매시장에서 이런 물건을 고른다면 저렴한 가격에 자신의 공장을 취득할 기회를 얻는 것이다. 이런 공장채권의 경우 통상 높은 할인율이 적용되는 것이 일반적이라 낮은 가격에 채권을 인수하거나 유동화회사와 협상을 거쳐 채무인수 혹은 사후정산의 형태로 소유권을 취득하는 기법이 널리 활용되고 있다.

 

즉, 유입은 소유권을 취득할 목적을 전제로 그 출구전략이 명확한 경우 적극적으로 활용할만한 투자기법이다. 요즘 유행하는 배달전문조리식당 같은 경우 오프라인 고객이 아닌 배달위주의 사업이므로 수도권내의 법사가격이 엄청 떨어진 넓은 평수의 상가를 유입하여 취사설비를 갖추고 사업자를 모집하여 높은 임대수익을 창출한 후 본래 감정평가금액 수준에서 매각하는 사례 등이 좋은 수익실현 케이스이다.

 

서울, 수도권 내 아파트 NPL을 가지고 유입할 수 있냐는 많은 질문을 받고 있다. 당연한 질문이고 이렇게만 된다면 최고의 투자 기법이 되겠지만 현실 NPL 시장에서는 서울, 수도권의 아파트 채권을 산다는 것은 매우 힘든 일이다. 보통 아파트를 담보로 하는 대출의 대부분은 1금융권에서 이루어지고 있다. 1금융권의 부실채권은 국제입찰방식을 통해 투자자그룹에 양도되는데 LTV 비중이 60%이하에 달하는 국내 아파트 NPL은 사실 100% 배당이 가능한 우량 채권에 해당한다. 기존 대출의 적용금리 2~3%에 연체가산금리 3%를 적용하면 약 5~6% 정도의 금리 수익이 발생하는데 여기서 조달 금리와 각종 비용, 세금을 공제하면 투자자의 수익이 나온다. 예전보다 현저히 낮아진 것은 사실이나 저금리 기조에 대한민국 부동산가격의 폭락이 없는 한 안전 자산에 들어가는 상품입니다. 따라서 이런 안전 자산을 투자자집단에서 소매업자에게 양도하지 않는 것은 당연한 논리이다. 결론적으로 말하면 대부분의 소규모 NPL 매입업체가 아파트 채권을 가져오기란 힘들다는 것이다. 그러나 시장의 빈틈은 언제나 있는 법이고 신협, 수협, 새마을금고 등 조합형태의 금융기관에서는 BIS에 해당하는 부실자산비율을 낮추기 위해 어쩔 수 없이 매각하는 경우가 있지만 이도 매우 드문 케이스이다. 오히려 대부업체가 아파트를 담보로 진행한 후순위 대출을 활용하여 대위변제를 하는 방법으로 선순위 아파트 채권을 양수하여 유입하는 케이스가 실무에서는 많이 이용되고 있다.

 

유입을 활용하기 위해서는 배당받을 수 있는 금액의 정확한 산정이 필요하다. 다시 말해서 배당채권자인 나보다 선순위 배당권자에 대한 분석이 철저히 이루어져야 한다는 것이다. 보통의 경우 말소기준권리에 해당하는 담보부채권을 양수해 오는데 예상치 못한 인수 임차보증금, 조사 못한 큰 금액의 당해세, 연체된 임금채권과 퇴직금, 선순위 조세채권, 각종 교부청구서, 후순위권자의 배당이의신청이 가능한 복잡한 채권관계 등 다양한 사유에 대하여 분석과 대응이 선결되어야 한다. 또한 유입으로 소유권을 취득한다 하더라도 흔히 특수물건이라 불리는 진성 유치권의 구분, 지상물의 철거권한과 지료 청구 등이 가능한 법정지상권, 건축허가를 위한 토지사용승낙이나 지역권, 소유권의 분할청구가 가능한 지분권 등 다양한 난제가 도사리고 있으니 이에 대한 출구전략을 반드시 수립하여야 한다.

 

유입의 기본은 매우 단조로운 구조이다. 채권자가 자신의 채권을 매각대금에 갈음하여 상계하고 소유권을 취득하는 시스템이다. 그러나 다양한 이해관계가 기다리고 있음을 명심하여야 한다. 담보부 NPL은 그 특성상 민사집행절차의 흐름 안에서 이루어진다. 따라서 다른 채권보다 더욱 부동산경매와 연관성이 깊다. 여기에 대한민국 부동산의 큰 흐름과 각종 정책, 대출규제, 적용세법 등 복합적인 이해가 선행되어야 실질적으로 돈을 벌 수 있는 복합 상품임을 다시 한 번 강조하고 싶다.

 

담보부 NPL 기본은 배당이다. 하지만 소규모자본으로 배당시장에서 수익을 바라기는 어렵다. 2020년, 현재의 연체가산금리 3% 시장에서 단순 배당으로 이익을 창출하기란 하늘의 별을 따는 것과 마찬가지라 단언한다. 개편되는 <소비자신용법>이 적용되면 지금보다 더욱 힘든 시간이 될 것이다. 운용기법이 절실히 필요하다. 유입 후 운용(Management)능력이 NPL 투자의 성공과 실패를 결정할 것이다.