론(Loan)의 변경 - 채무인수계약과 채무인수신고, 채무인수승낙

채무인수계약

채무가 그 동일성이 유지하면서 그대로 인수인에게 이전되는 계약을 말한다. 이는 관계채권자(은행, 유동화회사, 기타 채권자 등)와 인수인(새로운 채무자)간의 면책적 채무인수계약으로 채무자는 본인의 채무에서 벗어나는 면책적 효력이 있고 채권자는 변제능력이 떨어지는 구채무자를 변제능력이 있는 새로운 채무자로 변경시키는 효과가 있다.

 

 

케이스를 통해 채무인수에 대한 이해를 돕고자 한다.

 

CASE. 채무인수를 통한 낙찰 사례

 

갑 - 채권자

을 - 채무자

병 – 채무 인수인(혹은 인수를 원하는 자)

 

갑은 을에게 10억원을 대출해주고 이를 담보하기 위해서 감정가 12억원 상당의 을소유 아파트에 13억원(채권최고액)의 근저당권을 설정하였다.

을의 사업이 힘들어져 갑에게 이자를 지불할 수 없게 되자, 갑은 관할법원에 임의경매를 신청하게 되었다.

대법원경매정보를 통해 본건 아파트에 관심을 가진 병이 이 아파트를 취득할 수 있는 좋은 방법은 무엇일까?

 

첫번째 을에게 대금 10억원을 지불하고 매수한다.

문제점 : 등기부현황을 살펴보니 갑외에 여러명의 채권자가 근저당권과 가등기 등의 채권보전행위를 해놓은 상태라 10억원으로 을의 채무 전체를 변제할 수 없다.

 

두번째 경매를 통해 낙찰을 받는다.

문제점 : 10억원 정도에 입찰예정인데, 확실히 낙찰 받으리라는 보장이 없다(병보다 높은 금액을 쓴 사람이 있을 수도 있기 때문)

 

세번째 갑을 찾아가 채무인수계약을 요청하고 13억원에 입찰한다.

설명 : 갑과 병이 10억원에 채무인수계약을 체결한 후 계약내용에 따라 병은 경매에 참여 하고 채무인수(승낙)에 관한 사항을 법원에 신청(고)한다. 이후 법원의 채무인수신청에 대한 허용여부에 따라 병이 인수할 채무액에 대해서 바로 납부하지 않아도 되는 결과가 발생한다. 따라서 매각대금에서 입찰보증금 1억2천만원과 약정지급액 10억원을 제외한 나머지 금액 1억8천만원만 법원에 납부하면 병은 소유권을 취득하게 된다.

단, 잔금이 납부되면 법원은 직권으로 소유권을 병에게 이전토록 촉탁하여야 하고 말소기준 이하의 권리는 모두 주말토록 하여야 하나, 갑의 병에 대한 근저당권은 말소되지 않고 그대로 남겨진다.

* 갑의 병에 대한 근저당권 : 채권원금을 7억원(인수금액 10억원 - 법원에 납부한 3억원)으로 하고 채무자가 을에서 병으로 변경된 근저당권.

 

이때 갑,을,병의 이해관계를 살펴보면,

갑이 보았을 때 을은 변제능력이 떨어진다. 그런데 변제능력이 있는 병이 을의 채무를 인수하겠다고 하면 갑은 이를 거부할 이유가 없다.

을 또한 본인의 채무를 면하게 되는 결과가 발생하니 이 또한 반대할 큰 이유가 없다. (물론, 근저당권의 실행으로 을은 소유권을 잃게 된다. 이는 채무는 면책되나 책임은 여전히 남아 있기 때문이다.)

병 입장에서는 13억원이라는 높은 금액에 입찰할 수 있어 낙찰의 확률을 높이고, 인수 약정지급액 10억원에 소유권을 취득함으로 3억원의 할인효과를 얻을 수 있다.

(*물론 13억원을 초과하여 들어오는 입찰참가자가 있다면 병은 소유권을 취득하지 못하게 된다. 또한 13억원에 낙찰 받게 된다 하더라도 취득세를 그만큼 높이 지불해야 한다는 면에서는 단점이라고 볼 수 있으나, 단기간에 매각할 경우 양도차액을 줄일 수 있는 상대적 장점도 가지고 있다.)

 

 

채무인수계약의 의의

무엇 때문에 이렇게 복잡하고 어려운 계약방식을 사용할까?

시장에서 채무인수계약 방식을 사용하는 곳은 그리 많지 않았다.

여전히 유동화회사를 제외한 단위조합 및 금고에서는 채무인수방식으로 채권을 거래하지 않는다.

어렵고 불편할 뿐만 아니라 상호 신뢰가 없으면 정상적으로 크로징 하기가 어렵기 때문이다.

 

아래의 조문을 보자.

 

민사집행법 제143조 (특별한 지급방법)

① 매수인은 매각조건에 따라 부동산의 부담을 인수하는 외에 배당표의 실시에 관하여 매각대금의 한도에서 관계채권자의 승낙이 있으면 대금의 지급에 갈음하여 채무를 인수할 수 있다.

② 채권자가 매수인인 경우에는 매각결정기일이 끝날 때까지 법원에 신고하고 배당받아야 할 금액을 제외한 대금을 배당기일에 낼 수 있다.

③ 제1항 및 제2항의 경우에 매수인이 인수한 채무나 배당받아야 할 금액에 대하여 이의가 제기된 때에는 매수인은 배당기일이 끝날 때까지 이에 해당하는 대금을 내야 한다.

(*위 조문 제1항은 채무인수, 제2항은 차액지급신청에 관한 사항이다.)

 

정확한 입법취지는 모르겠으나, 경매를 통해 낙찰 받은 최고가매수인들이 대금납부에 어려움이 생길 경우 대금미납으로 발생하는 입찰보증금 몰취로부터 낙찰자들을 보호하고 반복되는 재경매에서 발생할 사회적 비용을 줄이기 위한 구제 수단 정도가 아닐까 하는 생각을 해본다.

 

실무로 들어가 보자.

채무인수계약으로 낙찰을 받으려는 자는 미리 조사한 내용을 근거로 채무인수가격을 산정하여 채권자인 제**유동화전문유한회사에 채무인수의향서를 발송하고 약 3~5영업일 정도를 기다리면 채권거래의 가부가 결정되어 계약서 작성 일자를 잡게 된다.

 

채무인수의향서 

 

채무인수계약을 약정한 자(인수인)는 채권자를 상대로 채무인수계약서를 작성하고 약정지급액의 10%를 계약금으로 지불한다. 이때 약정한 자의 지위는 채권자도 아니고, 채무자도 아니다. 단지 채무인수대상채권의 조건부계약자로서 일부 권한만 가지고 있을 뿐이다.

(견본) 채무인수계약서

(견본) 채무인수계약서

 

 

이제 예정되었던 입찰기일에 인수인은 1)경매입찰보증금을 준비하여 본 경매사건에 채권자와 2)약정한 금액으로 입찰한다. 당일 입찰이 완료되고 최고가매수인으로 지정되면 3)통상 매각허가결정기일 전에 채권자로부터 기명날인된 채무인수승낙서와 인감증명서, 그리고 채권계산서를 교부받아 채무인수신고(청)서와 함께 관할 법원에 제출한다.

 

<참고>

1) 채권자(유동화회사)에게 지불하였던 약정지급액의 10%를 다시 돌려받아 그 돈을 가지고 입찰보증금으로 활용하는 사례가 늘고 있다.

2) 약정한 금액 보다 낮은 가격으로 입찰할 경우 계약해지사유에 해당되고 위약금으로 계약금을 몰취 당할 수 있으니 각별히 신경 써야 할 부분이다.

3) 채무인수에 따른 대금지급의 경우에는 차액지급과 같은 ‘신고의 종기(終期)’가 없다. 따라서 반드시 매각허가결정기일전에 해야 되는 것은 아니다. 단지, 관례상 상계신청처럼 처리하는 것일 뿐이다.

 

(견본) 채무인수승낙서

(견본) 채무인수신고(청)서

 

채무인수신청의 허용여부(허부결정)에 따라 법원에서 채무인수신청이 받아들여지고, 그 날이 매각허가결정이 확정되어진 이후이면 바로 대급지급기한과 배당기일이 함께 정해진다. 그리고 배당기일전에 “매각대금에서 입찰보증금과 인수한 채무액 만큼을 공제한 나머지 금액”을 담당 경매계에 확인하고 배당기일에 납부한다. 만약, 채무인수신청이 받아들여졌으나 배당기일전 다른 이해관계인들의 채무인수와 관련한 이의신청이 들어오면 그에 상응하는 만큼의 돈을 배당기일이 끝날 때 까지 준비해야 한다.

 

이렇게 채무인수에 의한 잔금처리와 배당업무를 마무리하면 촉탁에 의한 소유권이전등기가 이루어진다. 그러나 근저당권은 말소되지 않고 그대로 인수된다. 이때 당연히 채무자변경등기를 하여야 하나, 채권자와 상의하여 결정할 수 있다.

이제 권리사항을 정리해 보면, 낙찰 받은 부동산의 소유권은 최고가매수인(인수인)이 취득하게 되고 채권자는 여전히 근저당권자로 남아 있다. 최고가매수인(인수인)은 채권자와 약정하였던 약정지급액의 나머지를 지급함으로서 채무자의 지위에서 벗어남과 동시에 근저당권의 말소를 신청할 수 있다.

 

채무인수신청이 불허될 경우, 배당기일이 아닌 대급지급기한을 통보받게 되고 최고가매수인(인수인)은 그 기한 내에 대금납부를 하여야 한다.

이 경우 일반 경매절차와 큰 차이가 없게 되어 채무인수의 의미가 퇴색된다.

 

지금까지 NPL채권거래방식의 하나로 활용되는 채무인수계약에 대해 정리해 보았다.

이 글은 법조문과 해설서를 참고하였지만 개인적인 이해와 경험을 토대로 작성한 것이기에 오류가 있을 수 있음을 알린다.

NPL 시장에 뛰어들어 채무인수방식에 대해 정확히 인식하지 못하고 아는 척만 했던 시절이 떠오른다. 지금도 마찬가지겠지만, 이렇게 개념을 정리하면서 조금씩 발전하는 내 모습에 응원을 보내며 글을 마친다.

 

[2019.12.14. 작성]