론(Loan)의 양도 - 론세일(Loan sale)과 채권양도통지, 질권설정통지

론세일

채권양도는 채권의 동일성을 유지하면서 그 권리가 양도인에서 양수인으로 이전되는 권리변동을 말한다.

이처럼, 채권자의 변경을 통해 권리가 이전되는 계약을 채권양도계약이라고 하며, 채권양도시 변경되는 내용을 근거로 채권자변경계약, 혹은 론세일계약이라고 명명하고 있다.

론세일(loan sale)이란 대출채권(loan)을 판매(sale) 한다는 의미로 좀 더 실무적으로 설명하자면 근저당권부채권의 양수인(대부업체, 특별한 경우의 개인 등)이 양도인(은행, 유동화회사, 기타채권자 등)에게 계약에 상응하는 대금를 지불하고 채권자의 권리 일체(약정채권과 담보물권인 근저당권)를 넘겨 받는 것을 의미한다.

따라서 채권양수인이 양도인으로 부터 넘겨받아야 할 서류는 1) 대출약정서, 2) 근저당권설정계약서, 3) 기타 loan file 일체(이자계산내역서, 국세/지방세완납증명서, 무상임대차확인서, 전입세대열람원, 임대차계약서, 유치권포기각서 등등 사건별로 다양한 유형의 서류가 있음)

 

[2017타경9030 임의경매사건]의 근저당권부채권 채권양수도계약서

양도자산, 양도대금, 계약조건, Cut-off 기준, 담보책임 조항의 세부내역

채권양도통지 의무와 관련된 구체적 사항을 작성한다.

기타 첨부서류 등을 정리하여 작성하고 기명날인한다. 

 

 

채권양도통지

위의 내용처럼 채권자가 변경되는 방식으로 채권양도가 이루어질 경우,

때에 따라 채무자 및 제3자는 채권자가 변경된지 모르고 기존 채권자(양도인)에게 채무이행행위를 할 수 있다.

예를 들면,

**협동조합에서 대출채권(이자미납으로 경매신청에 들어간 확정채권)을 대부업체에 매각하였는데, 채무자에게 그 내용을 알리지 않은 경우, 채무자는 채권자의 변경사항을 모르고 기존 **협동조합에 연체된 이자지급을 할 수 있고 실제 채권자(양수인)는 그 만큼의 손해를 볼 수 있기에 우리 민법은 이런 경우를 예방하기 위해 다음과 같은 조문을 두고 있다.

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민법 제450조(지명채권양도의 대항요건)

(1) 지명채권의 양도는 양도인이 채무자에게 통지하거나 채무자가 승낙하지 아니하면 채무자 기타 제삼자에게 대항하지 못한다.

(2) 전항의 통지나 승낙은 확정일자 있는 증서에 의하지 아니하면 채무자이외의 제삼자에게 대항하지 못한다.

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채권양도통지서 : 양도인이 채무자에게 통보하는 것이 원칙이다

확정일자를 받은 후 내용증명우편으로 발송한다. 

 

실무적으로 풀어서 설명해 본다면,

채권을 양도한 **협동조합에서는 채권양도계약 잔금을 지급받음과 동시에 채무자를 상대로 채권양도통지서를 발송(채무자에게 통지것으로 본다)하여 대항력을 확보한다. 채권양도통지서는 확정일자를 받아 내용증명우편(확정일자 있는 증서에 해당함)으로 발송함을 기본으로 한다.

민법 제450조 제1항의 조건상 "양도인"이 채무자에게 발송하는 것이 원칙이나, 양수인이 양도인의 위임을 받아(사자 또는 대리인의 권한) 채권양도통지를 하는 경우도 있음을 유념하여야 할 것이다.

마지막으로 "통지하거나 채무자의 승낙"이란 법조문의 해석상 반드시 채무자의 승낙을 득해야 채권양도의 효력이 발생하는 것은 아니다. 따라서

채권양도계약서에 확정일자를 받아 채무자에게 내용증명우편(등기우편)으로 발송하면 채권양도통지행위는 끝나게 된다.

 

 

질권설정통지

근저당권부채권을 매입하면서 들어가는 비용은 다음과 같다.

1) 채권거래금액 2) 근저당권이전비 3) 가지급금(경매예납금등) 4) 중개수수료(경우에 따라)

이들의 전체금액 중 약 80~90%정도를 대출로 충당하는데, 근저당권을 담보로 하는 질권대출이 이에 해당한다.

질권대출기관은 수협, 신협, 저축은행, 캐피탈사, P2P 등 다양하며 금리는 5%~12%까지 다양하다.

대부분의 업체들이 채권을 매입하기 전에 미리 금리와 한도를 산정하고, 채권양도계약과 동시에 질권대출을 신청 한다.

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통상 잔금납부의 절차는,

질권대출기관에서 차주(양수인)에게 지불할 질권대출금을 확보하고 나머지잔금, 근저당권이전비 등을 양수인으로부터 수취하여

**협동조합(양도인)에게 채권매매잔금으로 지불하고 법무사나 변호사에게 근저당권이전 등기업무를 일임하므로 거래를 마무리한다.

(예, 채권거래금액이 10억일 경우, **협동조합 - A , 질권대출기관 - B)

1) 양수인은 계약금(10%) 1억원은 계약 당일에 A에게 지급함,

2) 30일후, 질권대출(80%) 8억원을 뺀 나머지 잔금 1억원과 근저당권이전비 등 1천만원을 B에게로 송금함.

3) B는 양수인으로 부터 받은 금액을 합산하여 A에게 송금함.

4) 근저당권이전등기와 질권설정등기 완료 또한 질권설정통지서와 채권양도통지서를 함께 채무자에게 발송함

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질권설정통지서

질권설정계약서에 확정일자를 받아 채무자에게 송부한다. 

우선배당동의서

질권대출을 이용한 잔금납부시에는 여러가지 권리의 변동이 일어난다.

먼저,

근저당권자가 가지는 배당 순위에 변화가 일어난다.

질권자는 근저당권에 질권을 설정함으로 근저당권자보다 우선하여 배당 받을 권리(우선배당권)를 확보하게 된다.

따라서 질권자는 근저당권자의 지위를 일부 승계받는 결과를 가져오므로 일응 채권자(근저당권자) 변경의 효력이 발생하게 된다.

따라서 질권대출을 받으므로서 근저당권자의 가지는 권리에 변동이 이루어지기 때문에 이를 채무자에게 통지함은 당연한 논리이다.

 

실무에서는 이 모든 업무를 법무대리인이 대행하지만, 그래도 기본에 충실하기 위해서,

[론세일, 채권양도통지, 질권설정통지]는 한세트임을 꼭 기억하자~!!

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[2019.11.28. 작성]

[2020.05.15. 수정]