NPL의 가치평가 (Valuation)

권리분석, 임장활동, 예상낙찰가분석, 선순위공제금액분석, 당해세(조세)분석, 수익률분석 등

 

부동산 현황과 경매사건 분석

등기부등본, 건축물대장, 토지대장, 임야대장 등을 준비하여 소재지 주소와 건물의 용도, 토지와 건물의 면적, 건물의 보존등기일자, 소유자와 채무자의 관계, 경매개시일, 법원감정가격, 배당요구종기일, 근저당권설정일자, 채권최고액, 청구액 등을 분석한다. 

 

NPL분석

채권순위, 채권최고액, 채권원금, 잔존채권원금(OPB), 정상이자, 연체이자, 선순위채권분석, 소액임차보증금분석, 당해세분석, 조세분석, 배당가능액 등을 분석한다. 

 

예상낙찰가분석

각종 서류를 통해서 손품을 팔았다면 직접 내 눈과 귀를 통해 현장을 경험하여야 한다. 바로 임장활동인데, 사건의 물건지를 탐문하고 현재 거주자를 만나보고 인근 주변의 부동산을 방문하여 시세, 채무자와의 동향 등을 파악해낸다. NPL가치평가의 가장 중요한 요소이다. 현장에 답이 있다는 말이 1000% 확실한 명언이다. 보통은 2~3군데의 공인중개사무실에 들러 NPL관련하여 왔다고 이야기하고 궁금한 점을 정중히 물어본다면 대부분의 중개사분들은 이야기 보따리를 풀어 놓는다. 물론 문전박대하는 분들도 간혹 있긴 하지만 이는 충분히 이해할 수 있는 부분이다. 우리가 입장을 바꿔봐도 직업 특성상 그렇게 대하리라 생각된다. 정보만 얻으려고 온 사람 아니던가, 암튼 주변 탐문을 통해서 주변시세와 사건 부동산의 금전적가치를 확인하였다면 여기에 개별적 요인을 가감하여 예상낙찰가를 산정하면 된다. 

 

수지분석

채권매입가와 부대 비용 산정, 투자기간 동안의 납부할 질권대출 이자 산정, 근저당권 이전 비용, 가지급금(기 지출된 경매집행 비용), 투자기간, 배당가능금액, 예상수익금액, 투자자본수익률, 자기자본수익률, 년환산수익률 등을 계산하여 투자여부를 결정한다. 

 

기대수익

수지분석을 맞췄다면 예상수익을 확인할 수 있을 것이다. 처음부터 높은 수익을 원한다면 거래할 수 있는 NPL은 못 구할 것이다. 시장이 허락하는 수익률은 존재한다. 본인의 수익을 크게 하기 위해 처음부터 리스크를 키운다는 것은 권장할 만한 방법이 아니다. 시간이 지나면 우리 스스로가 감당할 수 있는 리스크와 기대수익이 눈에 보일 것이다. NPL투자가 처음이시라면 자기자본 대비 년 10~12% 사이의 목표수익률을 권해본다. 

 

여기까지는 단순배당의 기본구조에 따른 가치분석이었다. 

그러나 NPL을 통해 직접 경매에 참여하여 낙찰을 받고 부동산을 가공하여 가치를 상승시킨 후 재매각으로 수익을 올릴 생각이라면 위의 기본적인 구조에서 배당수익은 확보된 상태이므로 낙찰후 들어갈 각종 비용(취득세, 인테리어비용, 개발비용, 하자 해결 비용, 광고비, 중개수수료, 보유와 처분에서 발생하는 세금 등)을 세밀하게 산정하여 추가적인 투자쉭분석을 하여야 한다. 단지 단 한 번의 거래로 끝내려는 것이 아니라면 모든 사건들을 이런 식으로 도식화하여 관리하는 버릇이 필요하다.