NPL 매입시 레버리지 활용 기법 (Financing)

우선 론세일을 기준으로 채권매입시 들어가는 비용을 나열해 보면, 

채권매입 원가, 거래일까지의 이자, 가지급금, 근저당권이전비용, 채권중개수수료 등이 들어간다. 

채권을 매입할때 자기자본의 비율이 낮을 수록 수익률은 높아진다. (물론 수익금은 낮아지지만)

여기서 타인의 자본을 이용하는 방법이 레버리지 활용법이다. 통상 근저당권이라는 권리를 담보로 금전을 대부하여 주는 계약을 질권대출이라고 부른다. 경매가 진행되면 근저당권자의 배당권한 일부를 양도받아 근저당권자보다 먼저 배당을 받을 수 있는 권리관계를 만들어 놓고 채권자인 근저당권자에게 돈을 빌려주는 관계이다. 

 

통상 채권매입금액에 80% 정도가 기준 LTV인데, 부동산담보대출 처럼 정해진 한도 규정은 아직 없다. 따라서 각 질권대출기관에서 담보물과 상환능력을 평가하여 많게는 90% 까지도 해주는 것이 현재의 관행이다. 

과거에는 1금융권에서도 질권대출을 취급했으나 현재는 1금융권을 제외한 모든 금융권에서 다루고 있다. 아파트채권 같은 경우에는 금리도 4~5%초반, 그외 부동산은 5~10%까지 다양한 형태이다. 

대부업체나 P2P업체에서도 질권대출 상품이 있는데 년 20%까지 금리를 책정하기도 한다. 이런 경우는 후순위채권, 지분, 법정지상권, 유치권 등 일반적으로 질권대출을 꺼리는 특수한 물건인 경우가 많다. 

 

반면 채무인수방식의 경우에는 

프로세스상 채권이 양도되는 것이 아니므로 질권대출은 필요없다. 단 경낙을 받아야하는 조건부 계약이므로 낙찰잔금 납부를 위한 소유권을 담보로한 경낙잔금대출이 필요하다. 

전 금융권에서 실시하고 있으며 국가에서 규제하는 LTV규정을 따라야 한다. 그러나 실무에서는 규제를 피하는 많은 방법이 있는듯 하다. 통상 감정가의 70%와 낙찰가의 80~90% 중 적은 금액이 대출가능금액으로 보면 무난하다. 

 

두 경우 모두 자기자본(에쿼티) 10%이상은 보유하고 있어야 한다. 어느 시장도 마찬가지겠지만 NPL 파이넨싱 시장 역시 이 에쿼티 대출시장이 있다. 물론 금융권의 대출상품은 아니며 투자자그룹의 투자상품으로 후순위질권설정이나 다른 담보물에 근저당권 등을 설정하고 자금이 움직인다. 에쿼티에 투자할 정도라면 NPL을 아주 잘 알거나 거래 주체와 각별한 신뢰관계일 것이다. 통상 유입투자를 전제로 이루어질때 활용되지만 근래들어 많은 개인투자자들이 일반 론세일 채권에도 투자하는 경향을 보인다. 

 

채권을 매입해오는 측면에서만 본다면, 배당이 확실하거나 확실하게 만들 수만 있다면 자기자본 투입을 최소화하는 기발한 방법들이 많이 있을 것이다.